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  • 上市房企销售均价榜:信达地产“涨势”坚挺 华润置地玩转以价换
  • 作者:管理员 发布日期:2022-06-17点击率:
  •   房地产发展几十年,规模一直是房企挥之不去的梦魇,销售业绩排名在很大程度上影响着企业在融资、拿地等多方面的表现,为此,房企每年斥巨资购买业绩排行榜上的名次已是行业公开的 秘密 。

      但今时不同往日,越来越多地产人认识到,大不等于强,排名靠前不等于安全。市场冰封,企业受困于钱荒的背景下,销售均价的意义正在凸显出来,成为衡量企业抗压能力及竞争力的重要标志。

      那么,2021 年地产企业中,谁家项目卖得贵?谁家项目卖得便宜?谁家又逆势起飞?和讯房产将从《2021 年上市房企销售均价变动榜》(以下简称为 榜单 )中揭晓答案。src=

      50 家房企 2021 年销售均价增幅均值为 5.8%,遗憾的是,仅 20 家房企销售均价增幅高于行业均值,其中表现最为优异的当属销售均价增幅近 4 成的信达地产,此外,滨江集团以 34.7% 的增幅位列榜单第二位,信达地产和滨江集团也是榜单中仅有的两家销售均价增速超 30% 的企业。

      这一结果或许令很多人感到意外,销售额仅 325.18 亿元的信达地产如何做到逆势 涨价 ?滨江集团又是如何保证销售规模和销售均价双双提速?细究下来,两家企业却走在了不同的路径。

      作为一家央企背景的上市房企,自成立以来,在融资条件赋予的规模扩张优势面前,信达地产对于规模似乎 无欲无求 ,自 2018 年,信达实现上市以来的最好销售成绩,但也仅为 309.68 亿元之后,信达地产一路开倒车,到 2020 年,信达全年销售规模降至 210.33 亿元。

      尽管对于规模 清心寡欲 ,但信达地产的央企底色还是体现在了谋篇布局上。近年来,信达地产持续深耕发展潜力城市,2021 年公司新增储备计容规划建筑面积 175.73 万平方米。截至 2021 年末,公司储备项目计容规划建筑面积 237.87 万平方米,在建面积 564.16 万平方米,其中大部分位于二三线城市。

      目前,合肥、杭州、嘉兴、芜湖、铜陵为信达地产提供的收入占比较高,且均为经济活跃、具有潜力的城市。

      不仅如此,顶着 地王收割机 的名号,信达地产捕猎优质项目的脚步并未停止。此前,市场有消息称,融创中国拟出售京沪两地物业,而接盘方正是信达资产,双方正在洽谈中。

      据悉,此次出售的两项资产,系融创收购的泛海控股000046) 旗下北京泛海国际项目 1 号地块及上海董家渡项目 100% 权益,这两宗地块也都是曾引起外界广泛关注的地王地块。

      2021 年,滨江集团销售均价高达 47607 元 /㎡,这个价格差不多是其他房企两倍,是销售均价超 2W 的房企中为数不多的民企。

      滨江集团主要布局 三省一市 ,即浙江、江苏、广东和上海,这几个区域都是中国经济最发达的地区,滨江项目集中在这些高房价的地区,整体销售均价自然高。但滨江集团销售均价的大幅提升更多地还应归因于产品定位的差异。

      众所周知,滨江集团大多拿核心地段项目,擅长做中高端项目,走的是精品路线,专注做豪宅,良好的口碑和品牌效应使得滨江拥有一大批忠实拥趸,产品不愁销路。例如,限价摇号的项目,滨江经常能做到 1:20,远高于周边项目的 1:5 的比例,在非限价区域,在周边项目滞销的情况下,滨江的项目溢价 20% 也是常有的事。可见,当行业回归理性,市场一定会奖励认真做产品的房企。

      除了城市布局和产品定位不同,不同房企战略不同,也会影响到项目销售均价的变动。

      从榜单上来看,在体量偏小的信达地产、滨江集团之外,销售均价增速过低或许是销售额 TOP10 房企共同的痛。

      TOP10 房企中,仅万科、保利发展、绿城中国销售均价增速高于行业均值,不仅如此,碧桂园、招商蛇口001979) 、华润置地销售均价出现下滑,华润置地更是以 10.4% 的跌幅排名倒数。

      实际上,近几年华润置地的业绩 保卫战 颇为艰难。2019 年,华润置地销售金额约 2425 亿元,相比 2017 年 40.8% 和 2018 年 38.5% 的销售增速,2019 年 15% 的增速可以说相去甚远,到 2020 年,华润置地销售额 2850.35 亿元,同比增长 17.54%,完成当年销售目标的 108.79%,再到 2021 年,华润置地销售额 3158 亿元,增速再度降至 10.8%,擦线完成业绩任务。

      不过,考虑到疫情影响和融资等多重压力,作为第一梯队的代表,华润置地仍然体现出 逆周期 的生命力,而这种生命力正是得益于价格上做了适当的调整,通过以价换量的方式冲刺业绩,产品明确定位刚性改善性需求,找到了对的路子。

      过去一年,房地产行业在去杠杆的大背景下,不断有大型房企接连出现违约、暴雷等风险,这些风险归根结底都是现金流出现了问题。在此背景下,销售回款成为房企现金流转的基本保障,也是房企平衡偿债节奏,防范风险的基石。

      因此,去年很多房企为了回血纷纷加大了促销力度,高周转房企更看重去化速度,一旦项目去化速度低于预期,可能就会降价促销,以价换量,以加快项目去化速度。

      同样受战略调整影响的还有排名垫底的中国金茂。实际上,这几年中国金茂的销售均价正在年年递减,2021 年其销售均价已由 2018 年的 25537/㎡降至 17842/㎡。明源地产研究院分析称,中国金茂销售均价的下降,很大原因在于市场下沉,此外,近两年,金茂也开始顺应市场主流需求,提升刚需产品占比,这样一来,销售均价也会随之下降。

      例如,去年年底,北京第 8 座金茂府西山金茂府开盘,开盘最低单价 5.1 万 /㎡,被称为是北京价格最低的金茂府,而此前,金茂是北京高端住宅市场的常客,其打造的金茂府项目多为 10 万 + 级别。

      除了以上原因,供货节奏不同、布局调整、政策影响等都会导致销售均价指标的波动。但随着市场及行业对产品越来越重视,销售均价为研究企业发展打开了另一扇窗,未来也将引起更多关注。